为方便市民展会无忧买房,组委会邀请专业律师团队进驻现场,大连仲裁委、北京盈科(大连)律师事务所、辽宁诚事律师事务所等多家专业机构派出律师,展会期间免费为购房者解答关于买房的法律咨询。北京盈科律师事务所律师马文龙归纳了几个大连市民关注的热点问题并予以解答。

  1.签订购房合同后,什么情况下可解除合同?

  购房小王提问:他今年3月与开发商签订购房合同,交房并登记后,他发现房屋墙体出现严重倾斜,在这种情况下是否可以解除合同?

  律师解析:解除权作为形成权的一种,权利人只要行使该权利便可使原有法律关系归于消灭,因此,在商品房买卖合同中欲行使解除权,需加以相对严格的限制条件。一般来说,只有当事人一方根本违约导致合同目的无法实现时,守约方才可以行使解除权。实践中出现的情形多为开发商不交付标的房产或房屋出现质量问题,但上述的质量问题多是因为地基基础工程或主体结构工程的质量,且难以修复。

  实践中,房产质量的严重程度应达到“严重影响正常居住使用”的标准,具体而言,在审判实践中达到解除条件的质量问题可以归纳为:第一,房屋多处开裂或严重漏水,且难以或无法维修的;第二,由于基础结构设计的缺陷导致地基下沉,存在严重安全隐患的;第三,经质检、环保、消防等部门的检验,存在严重安全隐患或严重影响人体健康,且无法改善的;第四,与广告宣传中的内容严重不符,缺乏公共配套设施导致生活极其不便的。

  若标的房屋出现或存在上述严重问题,司法实践中一般会认定该买卖合同到达解除的条件。

  购房者小王的房屋墙体出现严重倾斜,显然已影响居住使用,故其有权解除合同。退一步说,即使不构成根本违约,买受人依然可以要求开发商应当对所售商品房承担质量保修责任。开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。

  2.业主委员会做出的决定如何撤销?

  业主李先生问:他所在小区,业主委员会作出决定将其单元门前草坪变更为车位,其是否可以寻求帮助?

  律师解析:倾向认为李先生可以行使其业主撤销权。所谓业主撤销权,是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益,依照法律规定向人民法院提起的撤销业主大会或者业主委员会决定的权利。根据《物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条的规定,业主大会或业委会作出的关乎业主权益的决定要符合一定程序性的要求,业主有权在决定产生过程出现程序违法的情况下起诉撤销该决定。

  需要补充的一点是,有权提起业主撤销权诉讼的主体只能是小区的业主,被告为业主大会或者业主委员会,诉讼请求应当限于撤销业主大会或者业主委员会作出的物业管理方面的决定。

  半岛晨报、海力网记者苏琳